Z czego wynika zróżnicowanie opłat dla członków i nie członków?
Opłaty za lokale w spółdzielniach mieszkaniowych zasadniczo są ustalane w jednakowej wysokości dla członków spółdzielni i osób niebędących członkami, lecz posiadających lokale w nieruchomości spółdzielczej. Zróżnicowanie wysokości opłat może się jednak pojawić wówczas, gdy Walne Zgromadzenie podzieli nadwyżkę bilansową spółdzielni mieszkaniowej za określony rok obrotowy i przeznaczy ją np. na zwiększenie funduszu remontowego lub zmniejszenie kosztów eksploatacji nieruchomości.
Czym jest nadwyżka bilansowa Spółdzielni?
To nic innego, jak zysk z działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnię mieszkaniową w danym roku obrotowym, po zapłaceniu przez nią podatku CIT (podatku dochodowego od osób prawnych). Spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić różnorodną działalność gospodarczą i w interesie członków jest, by prowadziła ją z zyskiem. Taka działalność może polegać np. na budowie budynków w celu sprzedaży położonych w nich lokali, na wynajmowaniu lokali i dzierżawie terenów stanowiących mienie spółdzielni, odpłatnym świadczeniu usług itp.
Czy Spółdzielnia działa tylko dla zysku?
Nie. Oprócz nastawionej na zysk działalności gospodarczej spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi swoją podstawową działalność w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej członków. Ta działalność polega na gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym, czyli zarządzaniu lokalami członków i osób niebędących członkami. Jest ona prowadzona bez jakichkolwiek narzutów, czyli potocznie mówiąc „po kosztach”. Jeżeli opłaty nie finansują tych kosztów to konieczne są podwyżki.
Kto ma prawo do nadwyżki bilansowej i kto decyduje o tym, na co zostanie ona przeznaczona?
Prawo udziału w nadwyżce bilansowej spółdzielni należy do katalogu praw członka każdej spółdzielni. Zatem prawo do udziału w zysku spółdzielni należy się wyłącznie jej członkom. I to oni decydują o losach nadwyżki bilansowej uczestnicząc w Walnym Zgromadzeniu: po zatwierdzeniu sprawozdań finansowego i z działalności spółdzielni za dany rok obrotowy to członkowie podejmują uchwałę o sposobie podziału wypracowanej przez spółdzielnię nadwyżki.
Nadwyżka bilansowa może być przeznaczona na cele wskazane w statucie spółdzielni. Najczęściej są to: zwiększenie funduszu remontowego, zmniejszenie kosztów eksploatacji nieruchomości spółdzielczych, zwiększenie funduszu zasobowego, a w spółdzielniach prowadzących działalność społeczną, kulturalną i oświatową – również dofinansowanie tego typu działalności.
W jaki sposób nadwyżka trafia do członków spółdzielni?
W drodze uchwały Walne Zgromadzenie określa cel, na który zostanie przeznaczona nadwyżka. Jeżeli tym celem jest zwiększenie funduszu remontowego lub zmniejszenie kosztów eksploatacji nieruchomości, to przeksięgowanie środków finansowych z nadwyżki na prowadzone dla każdej nieruchomości ewidencje (czy to funduszu remontowego, czy kosztów eksploatacji nieruchomości) następuje proporcjonalnie do powierzchni lokali należących do członków we wszystkich nieruchomościach. Oznacza to, że Spółdzielnia przekazuje tę część nadwyżki członkom spółdzielni w sposób pośredni, tzn. w imieniu swoich konkretnych członków w danej nieruchomości zasila fundusz remontowy tej nieruchomości (lub odpowiednio zmniejsza koszty eksploatacji tej nieruchomości). Spółdzielnia mieszkaniowa nie wypłaca więc swoim członkom środków finansowych z nadwyżki bilansowej, lecz zalicza im je na poczet opłat za lokale.
Skoro zatem członkowie spółdzielni pośrednio „wpłacili” swoją nadwyżkę na fundusz remontowy (lub zmniejszenie kosztów eksploatacji), to po stronie właścicieli lokali nie będących członkami na dzień podziału nadwyżki powstaje zobowiązanie do odpowiedniego uzupełnienia wkładu poczynionego przez członków. Obowiązek ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości dotyczy bowiem wszystkich jej właścicieli, tak członków jak i osoby niebędące członkami.
Jaka jest wysokość takiej koniecznej dopłaty w celu uzupełnienia nadwyżki przekazanej przez członków? Jak to sobie policzyć?
Jest ona proporcjonalna do kwoty „wpłaconej” przez członków spółdzielni. Wyjaśnijmy to na przykładzie:
Jeżeli w nieruchomości o powierzchni użytkowej lokali 5 000 m2 na lokale członków spółdzielni przypada 4 500 m2, a 500 m2 przypada na lokale osób nie będących członkami, to znaczy, że członkowie otrzymali nadwyżkę bilansową tylko na te 4 500 m2. Jeżeli kwota nadwyżki dla członków w tej nieruchomości wyniosła 90 000 zł na fundusz remontowy, to każdy członek „wpłacił” z przysługującego mu zysku kwotę 20 zł za każdy m2 swojego lokalu (90 000 zł ÷ 4 500 m2 = 20 zł/m2).
Za lokale należące do osób nie uprawnionych do nadwyżki (niebędących członkami spółdzielni) należy dokonać uzupełniającej wpłaty również kwoty 20 zł za każdy m2 lokalu. W sumie wszyscy właściciele tych lokali powinni wnieść jednorazowo kwotę 10 000 zł (20 zł/m2 × 500 m2 = 10 000 zł). Jeżeli jednak płatność tej kwotę rozłożymy na 25 rat w formie comiesięcznej dodatkowej opłaty, to powinna ona wynosić 0,80 zł/m2 miesięcznie (20 zł/m2 ÷ 25 rat = 0,80 zł/m2).
W przypadku niskich kwot nadwyżki taka dopłata do funduszu remontowego (lub na zmniejszenie kosztów eksploatacji) może nastąpić w drodze jednorazowej wpłaty. Jednak, gdy wysokość nadwyżki bilansowej jest znaczna, bardziej celowe jest rozłożenie tej kwoty na określoną liczbę rat. Co istotne, raty te nie są oprocentowane.
Kupiłem mieszkanie od osoby niebędącej członkiem spółdzielni. Dlaczego to ja mam teraz za to wszystko płacić?
Przysługujące członkowi spółdzielni mieszkaniowej prawo do udziału w nadwyżce bilansowej jest związane z posiadaniem przez niego prawa do konkretnego lokalu (lub lokali, jeżeli ma więcej takich praw). Wynika to z przepisów ustawy, która członkostwo w spółdzielni uzależnia wprost od nabycia prawa do lokalu spółdzielczego. Dzisiaj tylko właściciel prawa odrębnej własności lokalu ma wybór, czy chce być członkiem spółdzielni. Może to dotyczyć też współwłaścicieli prawa do lokalu spółdzielczego (o tym w dalszej części artykułu).
Z punktu widzenia podziału nadwyżki bilansowej decydujące znaczenie ma zatem data, w której to nabycie prawa do lokalu nastąpiło oraz data, którą przyjęto do podziału tej nadwyżki. Przypomnijmy, że spółdzielnia mieszkaniowa nie wypłaca swoim członkom środków finansowych z nadwyżki bilansowej, lecz zalicza im je na poczet opłat za lokale. Skutkiem tego prawo do nadwyżki bilansowej niejako przechodzi na prawo do lokalu w dacie przyjętej do podziału tej nadwyżki.
Przykład:
Podział nadwyżki nastąpił według stanu członków na dzień 31 grudnia 2020 r., a zbycie lokalu przez osobę niebędącą członkiem spółdzielni nastąpiło w styczniu 2021 r. Nowy właściciel tego lokalu nie ma prawa do tej nadwyżki.
Istotne bowiem w takim przypadku jest to, czy lokal należał do członka w dacie przyjętej do podziału nadwyżki bilansowej.
Spółdzielnia wystawiła sprzedającemu zaświadczenie, że wszystkie opłaty są uregulowane. Dlaczego mam za to płacić?
Istotna będzie tu kwestia daty wymagalności dodatkowej opłaty na fundusz remontowy (lub eksploatację nieruchomości). Po wejściu w życie uchwały o podziale nadwyżki bilansowej następuje jej przeksięgowanie na odpowiednią ewidencję danej nieruchomości, czy to funduszu remontowego, czy kosztów eksploatacji – pod datą przyjętą do podziału tej nadwyżki. Natomiast ustalenie opłat dla właścicieli lokali bez prawa do tej nadwyżki następuje w okresie późniejszym, po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego spółdzielni, w którym zaplanowano przychody każdej nieruchomości, a na ich pokrycie – stosowne opłaty dla wszystkich użytkowników lokali. Dodatkowa opłata z tytułu braku prawa do nadwyżki bilansowej staje się więc wymagalna od dnia wskazanego w zawiadomieniu o zmianie wysokości opłat.
Czy te dodatkowe opłaty nie są przedawnione?
Skoro wymagalność takiej opłaty zostaje wskazana na okres przyszły to nie ma tu mowy o jakimkolwiek przedawnieniu.
Ale przecież prawo nie może działać wstecz?
Prawo nie działa w tym przypadku wstecz. Opłaty są ustalane na okres przyszły, a korzyścią wszystkich właścicieli lokali, w tym tych zobowiązanych do dopłaty, jest fakt, iż na ewidencji funduszu remontowego lub kosztów eksploatacji są już środki finansowe z nadwyżki bilansowej, które mogą sfinansować poniesienie koniecznych wydatków, do których zobowiązani są wszyscy właściciele lokali. Dodatkowe opłaty uzupełnią jedynie (i to sukcesywnie w przyszłości), niezbędne do tego środki.
Kto jest, a kto nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej?
O tym, czy ktoś jest członkiem, czy nie, decydują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to ściśle związane z posiadaniem prawa do lokalu w budynku spółdzielczym. W takim budynku lokale mieszkalne (lub użytkowe) z reguły należą do członków danej spółdzielni, ale mogą również należeć do osób, które członkami nie są.
Jak stać się członkiem spółdzielni mieszkaniowej?
W niektórych sytuacjach członkiem spółdzielni mieszkaniowej stajemy się niejako automatycznie, z mocy prawa. Decydują o tym przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej zwanej „ustawą”). Czasem wymaga to jednak podjęcia przez nas osobistego działania.
Kiedy automatycznie staję się członkiem Spółdzielni?
-
Automatyzm w nabyciu członkostwa jest możliwy tylko w przypadku spółdzielczych praw do lokali, takich jak:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – członkiem jest osoba, na którą wystawiono przydział takiego lokalu lub z którą zawarto umowę o ustanowienie takiego prawa; jeżeli powstanie tego prawa nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa, a małżeństwo to trwa nadal, to oboje małżonkowie są członkami spółdzielni mieszkaniowej,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – członkiem jest osoba, która jest właścicielem tego prawa; jeżeli prawo to należy do kilku osób, członkiem może być tylko jedna z nich, chyba że prawo to przysługuje wspólnie małżonkom.
Kiedy ten automatyzm nie działa?
Przede wszystkim dotyczy to lokali wyodrębnionych, czyli przekształconych w prawo odrębnej własności lokalu. Podczas zawierania aktu notarialnego przekształcenia lokalu spółdzielczego w prawo odrębnej własności członek spółdzielni podejmuje decyzję, czy pozostaje członkiem spółdzielni, czy też z członkostwa rezygnuje.
Ponadto w razie zbycia takiego lokalu, jego nabywca nie staje się członkiem spółdzielni z mocy prawa. Jeżeli zechce być członkiem, musi złożyć deklarację przystąpienia do spółdzielni. Zarząd spółdzielni jest zobowiązany wówczas podjąć uchwałę o przyjęciu właściciela takiego lokalu w poczet członków spółdzielni. Od czasu zmiany ustawy w 2017 r. nie ma już potrzeby wpłacania wpisowego ani udziałów w spółdzielni.
Jeżeli takie prawo odrębnej własności zostało nabyte przez małżonków, każde z nich może złożyć deklarację członkowską. Jeżeli natomiast prawo to jest współwłasnością kilku osób, powinny one wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika, któremu przysługiwać będą uprawnienia członka.
Kiedy jeszcze automatyzm nie działa?
Dotyczy to sytuacji, w której dochodzi do śmierci członka spółdzielni, któremu dotąd przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności lokalu. Osoby dziedziczące po zmarłym prawo do takiego lokalu powinny zwrócić szczególną uwagę na to, czy spadkobiercami udziałów w lokalu nie zostały osoby nie będące małżonkami. W takim przypadku powinny wyznaczyć spośród siebie członka.
Podobna sytuacja istnieje w przypadku, gdy lokal nabywa kilka osób, które nie są małżeństwem. Osoby te muszą wybrać spośród siebie osobę, która będzie członkiem Spółdzielni.
W przypadku wątpliwości każde osoba, której przysługuje prawo do lokalu w SM „Orlik-Jantar” może zgłosić się do pracownika ds. członkowskich .
Informacje wyjaśniające zmianę wysokości stawek opłat